欧洲、中东和非洲地区住宅投资回暖，私人资本推动2026年第一季度交易量

根据仲量联行数据，欧洲住宅领域的私人投资同比增长43%，其中学生公寓（PBSA）和经济适用房引领增长。

新闻摘要

• 2026年第一季度，EMEA住宅投资达到132亿欧元，同比下降21%。
• 若剔除2025年第一季度英国政府70亿欧元的住房收购，交易量则增长37%。
• 私营部门投资增长43%，其中61%的交易额来自超过1亿欧元的交易。
• 学生公寓和经济适用房均同比增长一倍以上；多户住宅增长7%。
• 由于政策变化，芬兰和荷兰领涨；西班牙受益于加拿大养老基金投资。
• 租金增长放缓，建筑成本仍居高不下，对新供应构成挑战。

导语根据仲量联行（JLL）的一份报告，2026年头三个月，欧洲、中东和非洲（EMEA）地区对多户住宅和专用学生公寓（PBSA）的投资总额达到132亿欧元。尽管这比2025年同期下降了21%，但这一下降主要归因于2025年第一季度记录的70亿欧元英国政府住房收购。排除该交易后，基础投资活动增长了37%，私人资本发挥了更为突出的作用。居住板块已成为欧洲、中东和非洲（EMEA）机构投资者的战略性资产类别，其驱动因素包括人口增长、城市化以及持续的住房短缺。近年来，来自养老基金、主权财富基金和私募股权的跨境资本纷纷流入多户住宅、学生住房和经济适用房项目。然而，通胀压力和高利率在2023年和2024年减缓了投资，直到2025年才出现复苏迹象。

主要报告

仲量联行（JLL）于2026年5月5日发布的EMEA居住资本市场报告显示，2026年第一季度居住资产总投资达到132亿欧元。同比下滑21%的原因是，2025年第一季度有一笔大规模的英国公共部门交易提振了基数。若剔除该交易，交易量实际上升了37%，表明市场正在走强。私营部门投资增长了43%，反映出国内外买家信心回升。大宗交易占据主导，超过1亿欧元的交易占总交易量的61%。这一趋势在英国PBSA（专用学生公寓）市场尤为明显，同时欧洲大陆也完成了多笔重要的多户住宅交易。

芬兰和荷兰的年度投资增长最高。芬兰的养老金投资改革提高了房地产配置上限，以及荷兰在2026年初下调房地产转让税，是关键推动因素。西班牙也录得强劲活动，这得益于加拿大养老基金的持续资本流入。板块表现各异。与2025年第一季度相比，PBSA（学生公寓）和经济适用房的投资均增长了一倍以上，明显超过了多户住宅7%的增长率。这一激增既反映了结构性需求，也反映了政策支持，政府正在寻求私营合作伙伴来提供住房。

国际背景

EMEA（欧洲、中东和非洲）住宅投资市场在更广泛的全球背景下运作。来自北美和亚洲的国际投资者尤其将欧洲住宅资产视为具有长期增长潜力的稳定创收投资。个别国家的政策决策可能产生直接的跨境影响，芬兰和荷兰的例子就证明了这一点。影响欧洲主要城市的住房负担能力危机已成为政治优先事项，引发了关于租金管制和住房补贴的辩论。这些监管不确定性会影响投资者行为，建筑成本和许可证发放同样如此。许多市场的建筑许可发放量下降表明，新增供应将持续受限，这可能会加剧对现有资产的竞争，并在中期内支撑租金增长。

核实的分析

2026年第一季度的数据凸显了区分总体数字与潜在趋势的重要性。名义投资额21%的下降并不反映市场低迷；相反，这是前一年特殊公共部门交易的统计结果。调整后交易量增长37%，私人投资增长43%，表明真正的复苏。PBSA（学生公寓）和经济适用房的强劲表现值得关注。PBSA得益于持续的学生入学和国际流动，使其成为一个具有韧性的细分市场。与此同时，经济适用房越来越被视为一种社会责任投资，政府计划提供补贴或担保。然而，由于可负担性限制制约了租户的支付能力，大多数市场的租金增长正在放缓。这可能会对收入增长构成压力，并促使投资者聚焦于运营效率。

建筑成本虽然低于近期峰值，但与疫情前水平相比仍然偏高。再加上许可证发放量下降，这表明供应短缺将持续存在。政府可能会采取新的干预措施，包括租金管制和有针对性的住房补贴，这可能会改变居住类投资的风险收益特征。

未来展望未来两到五年，政策仍将是居住类投资市场最重要的单一驱动力。租金监管、税收变化和规划改革将影响整个欧洲、中东和非洲（EMEA）地区的投资决策。荷兰削减房地产转让税（RETT）和芬兰的养老金改革就是能够迅速提振市场活动的措施范例。

预计私人资本将越来越多地与政府合作，提供经济适用房，因为公共预算面临压力。规模较大的机构投资者可能会寻求整合资产，导致交易数量减少但单笔规模更大。模块化建筑和数字化物业管理等技术与建筑创新，有助于降低成本并提高回报。在国际上，住宅领域将继续吸引寻求具有韧性和创收能力的房地产的资本。然而，对优质资产的竞争可能会压低收益率，投资者将需要应对监管的复杂性。住房可负担性、供应扩张与投资收益率之间的平衡将决定未来几年的市场表现。

结论

EMEA（欧洲、中东和非洲）住宅投资在经历一段调整期后正显现出明显的复苏迹象。尽管2026年第一季度的总体交易额因去年同期的特殊交易而较低，但潜在市场依然稳健，这得益于强劲的私营部门参与以及主要国家的政策支持。住房的结构性需求加上供应受限，可能将持续支撑投资者的兴趣。然而，监管动态和可负担性压力需要密切关注。

关键要点- 经调整后，剔除英国政府交易，投资活动同比增长37%。

• 私人资本日益推动交易量，超过1亿欧元的大宗交易占据主导。
• PBSA和经济适用房的表现优于多户住宅，反映出结构性和政策性因素。
• 芬兰和荷兰的政策改革表明了国家层面措施对跨境投资的影响。
• 持续的住房可负担性问题和供应限制将塑造该行业直至2030年的发展轨迹。

来源

• JLL，《EMEA居住市场动态2026年第一季度》，2026年5月5日。URL