L'investissement dans l'habitat en EMEA rebondit alors que les capitaux privés stimulent les volumes au T1 2026

L'investissement privé dans le secteur de l'habitat en Europe a progressé de 43 % sur un an, avec les PBSA (résidences étudiantes) et le logement abordable en tête de la croissance, selon les données de JLL.

Résumé des actualités

• Les investissements dans l'habitat en EMEA ont atteint 13,2 milliards d'euros au T1 2026, en baisse de 21 % sur un an.
• En excluant l'achat de logements par le gouvernement britannique de 7 milliards d'euros au T1 2025, les volumes de transactions ont augmenté de 37 %.
• L'investissement du secteur privé a augmenté de 43 %, avec 61 % des volumes réalisés dans des transactions de plus de 100 millions d'euros.
• Les PBSA et le logement abordable ont chacun plus que doublé sur un an ; le multifamilial a progressé de 7 %.
• La Finlande et les Pays-Bas ont mené la croissance grâce à des changements de politique ; l'Espagne a bénéficié de l'investissement des fonds de pension canadiens.
• La croissance des loyers ralentit et les coûts de construction restent élevés, posant des défis pour l'offre nouvelle.

Paragraphe principalLes investissements dans le logement multifamilial et les résidences étudiantes dédiées (PBSA) en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique (EMEA) ont totalisé 13,2 milliards d'euros au cours des trois premiers mois de 2026, selon un rapport de JLL. Bien que cela représente une baisse de 21 % par rapport à la même période en 2025, ce recul est en grande partie attribuable à une acquisition de logements par le gouvernement britannique de 7 milliards d'euros enregistrée au premier trimestre 2025. Hors cette transaction, l'activité d'investissement sous-jacente a progressé de 37 %, le capital privé jouant un rôle plus important.Le secteur de l'habitat est devenu une classe d'actifs stratégique pour les investisseurs institutionnels dans la région EMEA, porté par la croissance démographique, l'urbanisation et la pénurie persistante de logements. Ces dernières années, des capitaux transfrontaliers provenant des fonds de pension, des fonds souverains et du capital-investissement ont afflué vers les logements multifamiliaux, les résidences étudiantes et les programmes de logements abordables. Toutefois, les pressions inflationnistes et la hausse des taux d'intérêt ont ralenti les investissements en 2023 et 2024, avant que des signes de reprise n'apparaissent en 2025.

Rapport principal

Le rapport EMEA Living Capital Markets de JLL, publié le 5 mai 2026, montre que les investissements totaux dans les actifs résidentiels ont atteint 13,2 milliards d'euros au premier trimestre 2026. Le recul de 21 % sur un an s'explique par l'absence d'une grande transaction du secteur public britannique qui avait dopé les chiffres du premier trimestre 2025. Si l'on exclut cette opération, les volumes de transactions ont augmenté de 37 %, signe d'un marché en renforcement.L'investissement du secteur privé a augmenté de 43 %, reflétant une confiance renouvelée parmi les acheteurs nationaux et internationaux. Les transactions importantes ont dominé, les opérations dépassant 100 millions d'euros représentant 61 % des volumes totaux. Cette tendance a été particulièrement marquée sur le marché PBSA du Royaume-Uni, tandis que d'importantes opérations multifamiliales ont également été conclues en Europe continentale.

La Finlande et les Pays-Bas ont enregistré la plus forte croissance de l'investissement d'une année sur l'autre. La réforme de l'investissement des retraites en Finlande, qui a augmenté l'exposition autorisée à l'immobilier, et la réduction de l'impôt sur les transferts immobiliers aux Pays-Bas au début de 2026 ont été des moteurs clés. L'Espagne a également enregistré une activité soutenue, portée par des flux de capitaux continus en provenance des fonds de pension canadiens.La performance des secteurs a été variable. Les investissements dans les résidences étudiantes (PBSA) et le logement abordable ont chacun plus que doublé par rapport au T1 2025, surpassant nettement la croissance de 7 % observée dans le multifamilial. Cette hausse reflète à la fois une demande structurelle et un soutien politique, les gouvernements cherchant des partenaires privés pour produire des logements.

Contexte international

Le marché de l'investissement résidentiel en EMEA s'inscrit dans un contexte mondial plus large. Les investisseurs internationaux, notamment d'Amérique du Nord et d'Asie, considèrent les actifs résidentiels européens comme des investissements stables et générateurs de revenus, avec un potentiel de croissance à long terme. Les décisions politiques dans les différents pays peuvent avoir des effets transfrontaliers immédiats, comme en témoignent la Finlande et les Pays-Bas.La crise d'accessibilité au logement qui touche les grandes villes européennes est devenue une priorité politique, suscitant des débats sur le contrôle des loyers et les subventions au logement. Ces incertitudes réglementaires influencent le comportement des investisseurs, tout comme les coûts de construction et la délivrance des permis de construire. La baisse des permis de construire dans de nombreux marchés suggère que l'offre nouvelle restera limitée, ce qui pourrait intensifier la concurrence pour les actifs existants et soutenir la croissance des loyers à moyen terme.

Analyse vérifiée

Les données du T1 2026 soulignent l'importance de distinguer les chiffres globaux des tendances sous-jacentes. La baisse de 21 % des volumes d'investissement nominaux ne reflète pas un ralentissement du marché ; il s'agit plutôt d'une conséquence statistique de la transaction exceptionnelle du secteur public de l'année précédente. La hausse de 37 % des volumes ajustés et l'augmentation de 43 % de l'investissement privé indiquent une reprise réelle.La solide performance des PBSA et du logement abordable mérite attention. Les PBSA bénéficient d’un nombre d’étudiants soutenu et d’une mobilité internationale, ce qui en fait un créneau résilient. Le logement abordable, quant à lui, est de plus en plus perçu comme un investissement socialement responsable, avec des programmes gouvernementaux offrant des subventions ou des garanties. Cependant, la croissance des loyers ralentit dans la plupart des marchés, car les contraintes d’abordabilité limitent la capacité des locataires. Cela pourrait peser sur la croissance des revenus et inciter les investisseurs à se concentrer sur l’efficacité opérationnelle.

Les coûts de construction, bien qu’inférieurs à leurs pics récents, restent élevés par rapport aux niveaux d’avant-pandémie. Combinés au déclin des permis de construire, ces facteurs indiquent une pénurie d’offre persistante. Les gouvernements pourraient répondre par de nouvelles interventions, notamment la régulation des loyers et des subventions ciblées au logement, ce qui pourrait modifier le profil risque-rendement des investissements dans le secteur résidentiel.

Développements futursAu cours des deux à cinq prochaines années, la politique restera le moteur le plus important du marché de l’investissement résidentiel. Les réglementations locatives, les modifications fiscales et les réformes de l’urbanisme façonneront les décisions d’investissement dans toute la région EMEA. La réduction de l’impôt sur les transferts immobiliers aux Pays-Bas et la réforme des retraites en Finlande sont des exemples de mesures qui peuvent rapidement stimuler l’activité.

On s’attend à ce que le capital privé s’associe de plus en plus aux gouvernements pour fournir des logements abordables, alors que les budgets publics sont sous pression. Les investisseurs institutionnels de plus grande taille pourraient chercher à consolider leurs actifs, ce qui entraînerait des transactions moins nombreuses mais de plus grande ampleur. Les innovations technologiques et de construction, telles que la construction modulaire et la gestion immobilière numérique, pourraient contribuer à réduire les coûts et à améliorer les rendements.À l'international, le secteur résidentiel continuera d'attirer des capitaux à la recherche de biens immobiliers résilients et générateurs de revenus. Toutefois, la concurrence pour les actifs de premier ordre pourrait pousser les rendements à la baisse, et les investisseurs devront composer avec une complexité réglementaire. L'équilibre entre l'accessibilité au logement, l'expansion de l'offre et les rendements des investissements définira la performance du marché dans les années à venir.

Conclusion

L'investissement résidentiel en EMEA montre des signes nets de reprise après une période d'ajustement. Bien que les volumes publiés aient été plus faibles au T1 2026 en raison d'une transaction exceptionnelle de l'année précédente, le marché sous-jacent est robuste, soutenu par une forte participation du secteur privé et des politiques favorables dans les pays clés. La demande structurelle de logements, conjuguée à une offre limitée, devrait soutenir l'intérêt des investisseurs. Cependant, les évolutions réglementaires et les pressions sur l'accessibilité nécessiteront une surveillance attentive.

Points clés à retenir- L'activité d'investissement ajustée a augmenté de 37 % en glissement annuel, hors opération du gouvernement britannique.

• Le capital privé stimule de plus en plus les volumes, les transactions importantes de plus de 100 millions d'euros dominant.
• Les résidences étudiantes (PBSA) et le logement abordable surperforment le multifamilial, en raison de facteurs structurels et politiques.
• Les réformes politiques en Finlande et aux Pays-Bas démontrent l'impact des mesures nationales sur l'investissement transfrontalier.
• Les contraintes persistantes d'accessibilité et d'offre façonneront la trajectoire du secteur jusqu'en 2030.

Sources

• JLL, « EMEA Living Market Dynamics Q1 2026 », 5 mai 2026. URL