创新增长向更多全球城市扩散，而优质办公空间供应滞后

仲量联行（JLL）的《创新地理 2026》报告描绘了一个不断扩大的多层创新中心网络，并指出机构级办公空间的短缺正制约着多个市场的增长。

新闻摘要- 根据仲量联行于2026年3月31日发布的《2026年创新地理》报告，创新活动在地理上继续分散，形成由成熟、成长中和新兴中心构成的多层次格局，而非单一主导中心。

• 旧金山湾区仍是全球领先中心，另有八个锚点市场——北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京——这八个市场在2025年合计创造了12.8万亿美元产出，并在前三年吸引了近7700亿美元风险投资和780亿美元外国直接投资。
• 自2020年以来，全球只有约11%的办公空间建成，而在湾区和锚点城市，这一比例降至约9%，报告将这一供应缺口与多个市场优质写字楼租金上涨联系起来。
• 报告指出，基于场所的混合用途开发——结合研究机构、交通连通性和住房——作为新创新集群如何形成以及哪些城市能吸引流动人才和企业租户的核心因素。## 导语

根据商业房地产服务与投资管理公司JLL于2026年3月31日发布的一份报告，创新正在全球更广泛的城市中扩散，而高质量办公空间的供应仍远低于需求。

这项名为《创新地理 2026》的研究描述了全球创新格局：它已从以科技产业为中心的模式，转变为由成熟枢纽组成、并强化中型城市和新兴中心的多层次网络，它们各自争夺熟练劳动力、企业租户、资本和基础设施投资。

背景

在21世纪最初的两个十年里，创新曾与科技行业广泛关联。报告指出，如今这一概念已涵盖推动金融、保险、医疗保健、媒体、娱乐、制造业和教育领域持续重塑的人才、公司和机构。

这种扩展既改变了增长集群出现的地点，也改变了它们与房地产市场及城市发展的互动方式。报告称，创新不再是在少数高需求市场中催生大规模企业扩张，而是如今与城市品质提升以及不断演变的生活和工作模式密切相关。

疫情期间向可负担、注重生活方式的城市的迁移略有降温，但仍在持续，模糊了成熟创新市场与新兴创新市场之间的界限。报告警告称，结果并非千篇一律：城市化规模、机构锚点的存在、基础设施的提供，以及吸引和留住流动人才的能力，将继续决定城市之间以及城市内部变化的程度和形式。

主要报道

不断扩大的创新地理版图报告将城市划分为分层结构。居于顶层的是旧金山湾区，作者称其在资本和人才深度上无可匹敌。另有八个对全球经济具有同等重要性的锚点市场作为补充，每个市场都有独特的专长：北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京。

在这些城市之下，报告识别出18个强化型城市，合计拥有近9100万居民。该群体涵盖洛杉矶和上海等大型都市区，奥斯汀、柏林、西雅图和特拉维夫等科技中心，慕尼黑和圣地亚哥等先进制造业中心，阿姆斯特丹、哥本哈根、赫尔辛基、斯德哥尔摩和苏黎世等生活方式目的地，剑桥和罗利等大学城市，以及悉尼、多伦多和华盛顿特区等商业中心。报告指出，这些市场录得的人口流入量是旧金山湾区和锚点城市的3.8倍。另一个类别被称为“欢迎者”，将人才集中度与过去三年5.2%的净迁移率结合在一起。例子包括阿德莱德、布里斯班、波尔多、卡尔加里、布里斯托尔、纳什维尔、瓦伦西亚、奥兰多和坦帕。报告指出，这些城市的创新资质尚不稳固，同时将布里斯托尔的数据分析列为一个新兴集群。

还识别出两个以生产为导向的群体。所谓的“工程师”群体，其定义是持续投资于先进硬件（台北、菲尼克斯、深圳）、软件（班加罗尔）、工业工程（斯图加特、底特律、杭州）和能源（休斯顿）。一个相关群体被称为“马达”，其增长规模较小，例子包括英国伯明翰的自动驾驶汽车活动，以及海得拉巴、德里和金奈的全球能力中心。连接产出与人才的是连接型市场，例如芝加哥、达拉斯、法兰克福、香港和马德里，这些市场汇集了熟练劳动力、跨国公司总部和国际连通性。报告将一组新兴地区——包括艾哈迈达巴德、印第安纳波利斯、拉斯维加斯、墨西哥城、波尔图和圣保罗——归入先锋类别，预计这些地区将从溢出效应和可负担性压力中获益最多。

地点主导型发展初具雏形

随着创新活动以更大规模分布在更多城市，报告认为，基于地点的供给已成为吸引人才和企业租户的决定性因素。报告指出，不同规模和行业的公司正在以更精细的层面进行选址，不仅评估城市或工作场所，还评估建成环境，其中兼具场所感、配套设施和可达性的微型区位表现最佳。若干项目被援引为例证。在亚特兰大中城，科技广场作为专注于计算技术的教育与研究锚点，坐落于日益密集的城市核心区内。在亚洲，新加坡的裕廊湖区和香港的新田被描述为面向先进制造业与研发的城市扩展区，与早几代开发相比，更强调可持续性、混合用途规划、开放空间与设计。

在柏林，西门子城广场正将城市核心区西部一块占地76公顷的前工厂用地改造成一个混合用途街区，重点聚焦人工智能、数字出行以及数千套新住宅。在韩国，据该报告称，首尔周边郊区的龙仁市正在被开发成一个专注于半导体制造的社区，占地4.2平方公里，投资超过84亿美元。

供应短缺与定价压力

报告称，全球办公空间中仅有11%是在2020年以来建成的，而在湾区和锚点城市，这一比例降至约9%。报告援引巴黎和伦敦新建中央商务区的空置率分别为0.9%和1.2%，并指出学术型、连接型和欢迎型市场在同一时期完工的空间占比也仅为个位数。

主要例外是印度和中国由外商直接投资驱动的枢纽，以及程度较低的部分东欧和澳大利亚城市。在海得拉巴、班加罗尔、广州、浦那和上海，超过30%的核心供应是在2020年以来建成的。报告称，需求驱动的建设帮助印度市场维持了较低的空置率，班加罗尔办公楼空置率在2024年达到13.9%的峰值后回落至10.5%。供需错配正不均衡地影响租赁市场表现。报告记录，与疫情前水平相比，汽车市场的净占用率增长了13.2%，工程市场增长了4.0%，而锚点市场和强化市场总体上仍比此前高点低1.0%至2.0%。锚点城市的优质租金平均超过每平方米1,280美元，强化市场最高达每平方米837美元，相比之下，先锋城市的平均高端租金为每平方米324美元。已发布的摘要未说明这些数字所指的租赁期。

国际背景

这些研究结果处于更广泛的跨境发展动态之中。创新集群日益与国际资本流动紧密相连，风险资本和外商直接投资成为企业租户、研究机构和熟练工人将在何处聚集的先行指标。半导体和硬件生产的地理格局——横跨台北、菲尼克斯、深圳、斯图加特，如今还包括龙仁——将城市发展直接与美国、欧盟、日本、韩国和中国政府所采取的全球供应链政策、出口管制和产业补贴联系起来。

人工智能投资也在重塑企业房地产需求，因为大型科技公司、云服务提供商、数据中心运营商和金融机构都在寻求靠近研究型大学、电力基础设施和光纤连接的空间。报告指出，将人工智能及其他新兴技术与相关机构和雄厚资本池共置一处，对于集群形成的下一阶段至关重要。基础设施和互联互通仍是决定性变量。港口、机场、铁路连接和数字网络影响着二线城市能否将人口流入转化为持久的创新能力，这一问题与亚洲、欧洲、北美和拉丁美洲的区域发展计划相关。

办公空间供应短缺与公共政策优先事项相互交织，包括住房可负担性、城市更新、土地利用规划和气候适应；城市正试图在容纳增长的同时，不迫使现有居民迁离，也不锁定高碳发展模式。

已验证分析

层级结构、产出数据、资本流动以及上文引用的空置率和租金数据均来自仲量联行（JLL）发布的洞察。它们代表该公司自身的分类和市场分析，而摘要未披露完整方法、城市纳入标准或各项指标的底层数据来源。从所呈现的材料中可以得出若干观察。首先，创新活动的分散化与更广泛的证据相符，即资本和人才正流向成本更低、便利设施更完善的地点，这一趋势得到国家统计机构和风险投资追踪机构发布的迁移与投资数据的支持。其次，所述的办公空间短缺在很大程度上是2020年之后建筑周期和融资状况的产物，而非某一项政策决定的结果，其对租金的影响集中在市场高端。第三，阅读该报告时应意识到其商业背景。JLL 是一家上市房地产服务与投资管理公司，在其所分析的各市场中，其业务涉及交易、租赁和咨询活动。这并不会使这些发现失效，但应将其与来自大学城市经济学系、国家统计机构、专利与商标注册机构，以及经合组织（OECD）和世界银行等多边机构的独立研究并列看待。

基础材料中识别出的潜在风险包括：机构级空间的持续供应不足，将使用者推向次级区位；人工智能相关资本支出的集中度风险；以及印度和中国快速的地区级开发可能超出吸纳能力的可能性。相反，那些将研究锚点、交通连通性和住房供应结合起来的城市，可能会获得未来投资中不成比例的份额。

未来发展未来两到五年内，若干进展似乎可能会影响报告中描述的格局。- 政策实施。 美国、欧盟、印度、日本、韩国和中国采用的产业政策、半导体补贴和城市更新框架，将继续影响制造业、研发和数据基础设施的布局。

• 企业应对。 预计企业租户将维持精细化、以配套设施为导向的选址策略，租赁决策将越来越多地依据人才可获得性、可持续发展表现和连通性，而不仅仅是成本。
• 技术应用。 人工智能、自动化、机器人技术和数字基础设施投资将继续催生对专用设施的需求，包括数据中心、实验室和先进制造空间。
• 市场动态。 在受限市场中，优质租金可能仍将居高不下，而二线城市和先锋城市则在成本和生活质量方面展开竞争；印度和中国部分地区的交付量将检验供应能否跟上需求。
• 监管演变。 数据治理、竞争政策、分区改革以及与气候相关的建筑标准很可能成为开发可行性的更重要决定因素。
• 国际合作。 跨境研究伙伴关系、人才流动安排和基础设施融资将决定新兴枢纽能否达到既有锚点城市的规模。## 关键要点
• 创新活动正分散到一个不断扩大的多层级城市网络中，而湾区与八个锚点市场仍是产出与资本最集中的地区。
• 强化型、欢迎型、工程型、引擎型、连接型和先锋型城市正基于区位品质、成本和连通性，争夺人才、企业租户和投资。
• 自2020年以来，全球仅约11%的办公空间建成，导致优质市场供应紧张，高端租金高企。
• 印度和中国由外商直接投资驱动的市场是主要例外，在若干城市，自2020年以来建成的核心供应量占比超过30%。
• 将研究锚点、交通、配套设施和住房相结合、以场所为基础的混合用途开发，被视为集群形成的一个决定性因素。
• 该报告为专有商业研究，其方法论未在已发布摘要中完全披露；应将研究结果与独立数据一并权衡。

结论《2026年创新地理》报告为一个不断增多的证据体系再添新证：由创新驱动的经济发展正变得更加地理分散，尽管资本、人才和机构能力仍集中在少数领先城市。其直接后果是，各城市之间对熟练劳动力和企业投资的竞争日益加剧，同时需求最旺盛的写字楼市场仍持续面临供应限制。对政策制定者、投资者和企业决策者而言，实际意义在于，如今区位战略所依赖的变量比以往周期更为广泛——包括研究机构、基础设施、住房、监管和气候韧性。报告中识别出的新兴枢纽能否将人口迁移和投资流入转化为持久的创新能力，将取决于城市发展计划的执行、基础设施交付的速度，以及未来十年国际资本流动的稳定性。

来源

• JLL，《创新地理 2026》：https://www.jll.com/en-us/insights/innovation-geographies

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