伦敦/芝加哥 – 仲量联行（JLL）于2026年3月31日发布的一份新报告，描绘了全球创新格局的变迁及其对商业房地产的影响。这项题为《2026年创新地理》的研究认为，创新已成为渗透经济各领域的普遍力量，其影响远超科技行业。因此，创新地理格局正在扩展，形成由成熟和新兴枢纽构成的多层级结构，重新定义企业的选址布局和城市的发展方式。该报告梳理了创新地理格局的层级结构，从旧金山湾区和八个“锚”城市——北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京——再到“强化者”、“欢迎者”、“工程师”、“引擎”、“连接者”和“先锋”市场。据仲量联行（JLL）称，旧金山湾区和锚城市合计贡献了12.8万亿美元的产出（截至2025年），并在过去三年间吸引了近7700亿美元的风险投资资金和780亿美元的外国直接投资。

不断扩展的创新地理格局报告强调，创新不再仅仅聚集在少数全球城市。虽然旧金山湾区仍保持主导地位，但由18个“强化型”城市组成的群体——包括洛杉矶、上海、奥斯汀、柏林、西雅图、特拉维夫、慕尼黑、圣地亚哥、阿姆斯特丹、哥本哈根、赫尔辛基、斯德哥尔摩、苏黎世、剑桥、罗利、悉尼、多伦多和华盛顿特区——如今在全球生态系统中发挥着关键作用。这些城市的人口流入量是湾区的3.8倍，并发挥着市场锚定作用。另一类被称为“欢迎者”的城市，因较低的住房成本和生活方式吸引力而吸引迁移人口，过去三年净迁移率为5.2%。例如阿德莱德、布里斯班、波尔多、卡尔加里、布里斯托尔、纳什维尔、瓦伦西亚、奥兰多和坦帕。以生产为中心的“工程师”和“发动机”城市包括先进硬件枢纽，如台北、菲尼克斯、深圳和班加罗尔，以及较小中心如伯明翰（英国）、海得拉巴、德里和金奈。

此外，“连接者”城市如芝加哥、达拉斯、法兰克福、香港和马德里连接商业与创新，而一批“先锋”城市——包括艾哈迈达巴德、印第安纳波利斯、拉斯维加斯、墨西哥城、波尔图和圣保罗——代表了新兴的创新地理区域，这些区域可能受益于溢出效应和可负担性压力。该报告认为，地点现已成为创新集群增长的关键决定因素。成功的城市更新项目正在将创新与混合用途开发、可持续性和改善的连通性相融合。例子包括亚特兰大中城的科技广场、新加坡的裕廊湖区、香港的新田，以及柏林西门子城广场——一个76公顷的前工业用地，正在被改造成一个聚焦人工智能和数字移动性的社区。韩国龙仁半导体集群投资超过84亿美元，是另一个以产出为导向的场所营造的例证。

这些项目反映了向微区位决策的更广泛转变，即占用者优先考虑场所感、便利设施和可达性。在增长较慢、空置率较高的市场中，场所质量变得更加关键。该报告的一个核心发现是优质办公空间的严重供应不足。据仲量联行（JLL）称，自2020年以来，全球仅有11%的办公空间建成；在湾区和锚点城市，这一比例降至约9%。在巴黎和伦敦，中央商务区的新建空置率分别仅为0.9%和1.2%。这种短缺正在推高优质租金。锚点城市的平均优质租金已超过每平方米1280美元，而强化城市最高可达每平方米837美元。相比之下，先锋城市的顶级租金平均仅为每平方米324美元。

例外情况主要出现在印度和中国由外国直接投资驱动的枢纽城市。在海得拉巴、班加罗尔、广州、浦那和上海，自2020年以来建成的核心办公供应占比超过30%。班加罗尔的办公空置率在2024年达到13.9%的峰值后，已降至10.5%，这归因于需求驱动的建设。报告还指出了不同的入驻率趋势。"工程师"和"电机"类空间相对于疫情前水平的净入驻率分别增长了4.0%和13.2%，而"锚定"和"增强"类空间仍比之前的峰值低1.0–2.0%。这种整合正在推动顶级市场的租金增长，并形成分化的市场。

国际背景

这些发现出现在投资、技术和政策方面的更广泛全球转变之中。创新地理区域的扩展反映了人才竞争的加剧、人工智能和先进制造业的发展，以及对经济韧性和区域发展的日益重视。对于政策制定者而言，报告强调了基础设施、机构锚点和土地利用规划在构建创新生态系统中的重要性。对于投资者和租户而言，报告表明房地产市场的地理多元化和非对称风险可能会持续存在。

未来展望展望未来，JLL预计创新地理格局将持续演变，场所营造和差异化将比单纯的空间扩张更为重要。人工智能及其他新兴技术与雄厚资本池和研究机构的协同布局将至关重要。能够提供现代化高品质办公空间和宜人都市环境的城市，很可能获得更高的溢价，而其他城市则可能面临结构性空置和增长放缓。

主要结论

• 创新正在向更广泛的城市场域扩散，形成多层次的全球格局。
• 场所营造和生活品质现已成为吸引人才和企业租户的关键因素。
• 许多主要枢纽城市的优质办公空间供应严重受限，推动租金上涨。
• 以外商直接投资为导向的需求驱动型建设，尤其是在印度和中国，表现优于其他市场。
• 未来的成功取决于将创新与城市发展、基础设施和可持续性相结合。## 来源
• JLL 洞察："创新驱动场所，场所驱动创新" – 《2026年创新地理》，发布于2026年3月31日。 https://www.jll.com/en-us/insights/innovation-geographies