全球创新中心呈现分散化趋势，优质办公空间短缺

日期： 2026年3月31日
来源： JLL《2026创新地理》报告

导语

仲量联行（JLL）今日发布的一份报告描绘了全球创新的复杂图景：尽管旧金山湾区仍是无可争议的领导者，但重心正在转移。《2026创新地理》报告指出，数十个城市正在创新经济中扮演越来越专业化的角色，并警告称，在许多成熟市场，优质办公空间的供应未能跟上需求步伐。

发生了什么该报告于2026年3月31日发布，根据创新产出、人才集中度、迁移模式和商业地产动态，将50多个城市分为八个不同的类别。旧金山湾区及八个“锚点”城市——北京、波士顿、伦敦、纽约、巴黎、首尔、新加坡和东京——贡献了12.8万亿美元的经济产出（2025年），在过去三年中吸引了近7700亿美元的风险投资和780亿美元的外国直接投资（FDI）。

第二梯队由18个“强化者”城市组成，人口近9100万，已成为全球创新生态系统的关键。这些城市包括洛杉矶、上海、奥斯汀、柏林、西雅图、特拉维夫、慕尼黑、圣地亚哥、阿姆斯特丹、哥本哈根、赫尔辛基、斯德哥尔摩、苏黎世、剑桥、罗利、悉尼、多伦多和华盛顿特区，其净迁移率是湾区及锚点城市的3.8倍。该报告还定义了几个新兴类别。“欢迎型”城市，如阿德莱德、布里斯班、波尔多、卡尔加里、布里斯托尔、纳什维尔、瓦伦西亚、奥兰多和坦帕，综合净迁移率为5.2%，这得益于可负担性和生活方式因素。“工程师型”城市（台北、菲尼克斯、深圳、班加罗尔、斯图加特、底特律、杭州、休斯敦）专注于先进的硬件、软件、工业工程和能源。“引擎型”城市，如伯明翰（英国）、海得拉巴、德里和金奈，正在自动驾驶汽车和全球能力中心等领域扩大产出。“连接型”市场（芝加哥、达拉斯、法兰克福、香港、马德里）连接商业与创新，而“先锋型”城市（艾哈迈达巴德、印第安纳波利斯、拉斯维加斯、墨西哥城、波尔图、圣保罗）则是新兴枢纽，可能受益于溢出效应和可负担性趋势。创新不再集中于少数科技首都。报告指出，创新如今已渗透到所有行业，从金融、保险到医疗、媒体、制造和教育。这种扩散对房地产具有重大影响：各城市正通过提供更优越的“场所”——包括混合用途城市区域、可持续性和连通性——来争夺流动人才和企业投资。

报告指出的最紧迫问题是机构级工作空间的短缺。自2020年以来，全球仅有11%的办公空间是新建的；在湾区及锚定城市，这一比例降至9%。新建中央商务区（CBD）的空置率在巴黎低至0.9%，在伦敦为1.2%。锚定城市的优质租金平均为每平方米1,280美元，而增强城市为837美元，先锋城市为324美元。相比之下，印度和中国的外商直接投资驱动型中心迅速扩大了供应。在海得拉巴、班加罗尔、广州、浦那和上海，超过30%的核心写字楼供应是在2020年后建成的。班加罗尔的写字楼空置率从2024年13.9%的峰值降至2025年的10.5%，反映了需求驱动的建设。报告还重点介绍了将创新与场所营造相结合的大型城市更新项目，例如亚特兰大的科技广场、柏林的西门子城广场、韩国以半导体为重点的龙仁开发项目，以及新加坡（裕廊湖区）和香港（新田）的新城市扩展区。报告的数据表明，全球写字楼市场存在结构性失衡。虽然成熟中心区正经历租金增长和整合，但办公空间使用者越来越关注城市内的微观区位，这些区位能够最大化场所感、便利性和可达性。新建空间的短缺在领先市场最为严重，但一些增长市场正在响应需求增加供应。

报告未提供预测，但其分类暗示未来的投资和开发战略将因城市类型而异。“欢迎型”和“先锋型”城市可能会加速增长，因为它们对知识工作者和寻求成本优势的企业更具吸引力。

未来发展报告指出，未来两到五年内，成功的城市将是那些能够在综合环境中提供优质办公空间、住房和交通基础设施的城市。人工智能、先进制造业和金融服务与雄厚资本池、研究机构及生活质量的协同布局将决定竞争力。鉴于建设滞后和高利率，供应短缺不太可能迅速缓解，这可能会推高黄金地段的租金，同时为二线城市带来机遇。仲量联行的《2026年创新地理》提供了一个基于证据的框架，用以理解创新如何重塑全球城市格局。关键要点包括：创新向更广泛的城市群分散、场所对于吸引人才的关键作用，以及优质办公空间的持续供应不足。对于投资者、政策制定者和企业而言，该报告强调了因地制宜战略的重要性，这些战略需与各城市的创新特征和房地产动态相匹配。